#ABCP11
Otmar Schneider e Helon Florindo
Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento.
Ele é um ativo imobiliário - Fundo de Investimento Imobiliário - que investe em um shopping center em Santo André - ABC paulista - em São Paulo. Trata-se do Grand Plaza Shopping, que reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional.
O Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping (ABCP11) foi constituído sob a forma de condomínio fechado em 15 de maio de 1996, com prazo indeterminado de duração. Ele é o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável), com 72 mil metros quadrados. E o fundo é dono de 98,6% dessa ABL.
Todas as informações aqui apresentadas foram retiradas dos documentos oficiais do fundo, que são públicos.
A informação foi apenas tratada e resumida para parecer mais amigável ao investidor iniciante. Os documentos consultados em 05/2019, foram os mais recentes disponíveis, a saber:
1- Regulamento do Fundo;
2- Relatório Gerencial do Fundo (04/19);
3- Informe Anual do Fundo (2018);
4- Informe Trimestral do Fundo (1T19);
5- Informe Mensal do Fundo (04/19).
Siga-nos nas Redes Sociais!
bit.ly/fiiquetranquilo - Canal Youtube
APRESENTAÇÃO DO FUNDO
Hoje vamos apresentar para vocês o #ABCP11.Ele é um ativo imobiliário - Fundo de Investimento Imobiliário - que investe em um shopping center em Santo André - ABC paulista - em São Paulo. Trata-se do Grand Plaza Shopping, que reúne parte das marcas mais sólidas do varejo nacional.
O Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping (ABCP11) foi constituído sob a forma de condomínio fechado em 15 de maio de 1996, com prazo indeterminado de duração. Ele é o principal centro de compras do Grande ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável), com 72 mil metros quadrados. E o fundo é dono de 98,6% dessa ABL.
Todas as informações aqui apresentadas foram retiradas dos documentos oficiais do fundo, que são públicos.
A informação foi apenas tratada e resumida para parecer mais amigável ao investidor iniciante. Os documentos consultados em 05/2019, foram os mais recentes disponíveis, a saber:
1- Regulamento do Fundo;
2- Relatório Gerencial do Fundo (04/19);
3- Informe Anual do Fundo (2018);
4- Informe Trimestral do Fundo (1T19);
5- Informe Mensal do Fundo (04/19).
Início do Fundo
O fundo teve início em 05/1996
Taxa de Administração do Fundo
0,1%a.a sobre o valor de mercado.
Não há taxa de performance
Patrimônio Líquido
R$ 907.480.000,00
Participação no Ifix
R$ 907.480.000,00
Participação no Ifix
3,042%
Número de Cotas do Fundo
12.203.833 (61.019.165)
Número Cotistas do Fundo
25.089
Liquidez diária do fundo
450 mil/dia
10,5 milhões/mês
10,5 milhões/mês
Gestor do Fundo
Rio Bravo
Diretor responsável pelo FII
Paulo André Porto Bilyk
Diretor responsável pelo FII
Paulo André Porto Bilyk
Administrador do Fundo
Rio Bravo
Mandato
Renda
Tipo ANBIMA
Gestão passiva
Tipo ANBIMA
Gestão passiva
Segmento de atuação
Shopping Center
Prazo do Fundo
Indeterminado
Objetivo do Fundo
Pagar renda mensal aos cotistas, proveniente da locação dos imóveis presentes da carteira do Fundo.
Índices de reajuste dos contratos do Fundo
IGP-M, IPCA
Formador de mercado
Não há
Índices de reajuste dos contratos do Fundo
IGP-M, IPCA
Formador de mercado
Não há
ANÁLISE 360 GRAUS
A análise 360 graus consiste em analisar os aspectos mais importantes de um Fundo de Investimento Imobiliário: A gestão, o portfólio e a capacidade de geração de renda. Isso é feito por meio da análise de uma perspectiva temporal (comparando-se o fundo com ele mesmo, ao longo do tempo, ou seja, seu histórico), uma perspectiva horizontal (comparando-se o fundo com outros concorrentes do mercado, nestes 3 aspectos) e uma análise transversal - situacional (relação entre o momento de mercado e os fundos de uma forma geral). Espera-se que a relação risco x retorno seja bem precificada pelo mercado, no entanto, distorções são normais e devem ser observadas (analisadas) com cuidado e individualmente.1 - ANÁLISE DA GESTÃO DO FUNDO
Rio Bravo Investimentos DTVM
A Rio Bravo é uma gestora com bastante experiência no mercado imobiliário. Diversos são os Fundos Imobiliários que são geridos pela Rio Bravo, que tem se mostrado uma boa gestão ao longo dos anos.
Só para citar alguns FIIs sobre a gestão Rio Bravo, segue a lista abaixo:
ABCP11 - Shopping center
CTXT11 - Híbrido
DRIT11B - Escritórios
ELDO11B - Shopping center
FFCI11 - Escritórios
FVPQ11 - Shopping center
ONEF11 - Escritórios
RBED11 - Educacional
RBVA11 - Bancário / varejo
RNGO11 - Escritórios
SAAG11 - Agências bancárias
SDIL11 - Logística
SHPH11 - Shopping center
XPCM11 - Escritórios
1.1 Estratégia do gestor
Este é um fundo de gestão passiva com mais de 2/3 do seu patrimônio investidos no Shopping Plaza para geração de renda. Assim, a gestão se concentra apenas em auferir o melhor resultado possível deste empreendimento. Com uma taxa de gestão de apenas 0,1%a.a, o resultado do fundo é quase que totalmente distribuído aos seus cotistas.
O gestor procurou, ao longo do tempo, melhorar os resultados produzidos pelo fundo, tanto com o aumento de receitas como com a diminuição das despesas. Vejamos alguns pontos que dá pra observar o braço do gestor:
1. Para o setor de shopping center, a receita de estacionamentos é algo muito relevante. O empreendimento apresentou crescimentos no fluxo veículos de 5,5% em relação ao mesmo período do ano passado.
2. A inadimplência está no melhor nível desde 2015. A inadimplência liquida acumulada no ano ficou em um índice saudável de 1,7%.
3. Vacância como sempre controlada e bem baixa, algo em torno de 1,1%. O gestor tem conseguido alocar as áreas vagas com celeridade, mesmo em época de crise pela qual estamos passando.
4. Um aumento da receita foi percebido nos últimos anos de gestão. Isso será melhor explorado mais à frente, quando falarmos da renda do shopping.
5. Em termos de NOI (Resultado Operacional do Shopping, equivalente ao EBITDA para empresas), o empreendimento apresentou crescimento de 12,3% no acumulado em relação ao mesmo período de 2018.
6. Destaque também para o segmento de lazer que apresentou crescimento de 15,7%, influenciado pelo Cinema com o retorno de boa safra de filmes.
7. Houve uma economia de 4,5% nos gastos do shopping, sendo os principais responsáveis: Encargos
de Lojas Vagas e Subsidiadas (-20,7%) e custos administrativos (-31,0%).
Este é um fundo de gestão passiva com mais de 2/3 do seu patrimônio investidos no Shopping Plaza para geração de renda. Assim, a gestão se concentra apenas em auferir o melhor resultado possível deste empreendimento. Com uma taxa de gestão de apenas 0,1%a.a, o resultado do fundo é quase que totalmente distribuído aos seus cotistas.
O gestor procurou, ao longo do tempo, melhorar os resultados produzidos pelo fundo, tanto com o aumento de receitas como com a diminuição das despesas. Vejamos alguns pontos que dá pra observar o braço do gestor:
1. Para o setor de shopping center, a receita de estacionamentos é algo muito relevante. O empreendimento apresentou crescimentos no fluxo veículos de 5,5% em relação ao mesmo período do ano passado.
2. A inadimplência está no melhor nível desde 2015. A inadimplência liquida acumulada no ano ficou em um índice saudável de 1,7%.
3. Vacância como sempre controlada e bem baixa, algo em torno de 1,1%. O gestor tem conseguido alocar as áreas vagas com celeridade, mesmo em época de crise pela qual estamos passando.
4. Um aumento da receita foi percebido nos últimos anos de gestão. Isso será melhor explorado mais à frente, quando falarmos da renda do shopping.
5. Em termos de NOI (Resultado Operacional do Shopping, equivalente ao EBITDA para empresas), o empreendimento apresentou crescimento de 12,3% no acumulado em relação ao mesmo período de 2018.
6. Destaque também para o segmento de lazer que apresentou crescimento de 15,7%, influenciado pelo Cinema com o retorno de boa safra de filmes.
7. Houve uma economia de 4,5% nos gastos do shopping, sendo os principais responsáveis: Encargos de Lojas Vagas e Subsidiadas (-20,7%) e custos administrativos (-31,0%).
O gestor procurou, ao longo do tempo, melhorar os resultados produzidos pelo fundo, tanto com o aumento de receitas como com a diminuição das despesas. Vejamos alguns pontos que dá pra observar o braço do gestor:
1. Para o setor de shopping center, a receita de estacionamentos é algo muito relevante. O empreendimento apresentou crescimentos no fluxo veículos de 5,5% em relação ao mesmo período do ano passado.
2. A inadimplência está no melhor nível desde 2015. A inadimplência liquida acumulada no ano ficou em um índice saudável de 1,7%.
3. Vacância como sempre controlada e bem baixa, algo em torno de 1,1%. O gestor tem conseguido alocar as áreas vagas com celeridade, mesmo em época de crise pela qual estamos passando.
4. Um aumento da receita foi percebido nos últimos anos de gestão. Isso será melhor explorado mais à frente, quando falarmos da renda do shopping.
5. Em termos de NOI (Resultado Operacional do Shopping, equivalente ao EBITDA para empresas), o empreendimento apresentou crescimento de 12,3% no acumulado em relação ao mesmo período de 2018.
6. Destaque também para o segmento de lazer que apresentou crescimento de 15,7%, influenciado pelo Cinema com o retorno de boa safra de filmes.
7. Houve uma economia de 4,5% nos gastos do shopping, sendo os principais responsáveis: Encargos de Lojas Vagas e Subsidiadas (-20,7%) e custos administrativos (-31,0%).
1.2 Visão do Gestor sobre o Fundo
Para o ano de 2019 o gestor espera uma melhora econômica para o país, baseado, principalmente, na aprovação das reformas estruturais, principalmente a reforma da previdência. Dessa forma, há indícios de que a atuação da política monetária continuará sendo estimulada com a manutenção ou até mesmo queda da taxa SELIC.
Esse cenário é extremamente positivo para o mercado imobiliário, pois traz uma demanda que estava reprimida no país e assim, pode diminuir a taxa de vacância e gerar ao mesmo tempo valorização real nos aluguéis.
Portanto, de forma geral, os FIIs iniciam o ano de 2019 em um momento de recuperação, justificado, de um lado, pela intensificação da retomada do mercado imobiliário, principalmente nas regiões mais centrais, e, de outro, pela estabilidade política e econômica do país, espera-se que a consolidação do setor se mantenha crescente.
Apesar da crise política e econômica vivida no Brasil desde 2016, durante o ano de 2017 o mercado de shopping centers reagiu timidamente e fechou o ano com um crescimento maior que a média de outras indústrias e comércio, inclusive que a média do varejo, apresentando um crescimento de 6,2% em relação ao ano anterior.
Pela fala do gestor, publicada no informe anual do fundo, nota-se que ele está otimista quanto a perspectiva de retomada do crescimento no Brasil, que impactará positivamente o varejo, os shopping centers de uma forma geral e o Grand Plaza Shopping especificamente.
Esse cenário é extremamente positivo para o mercado imobiliário, pois traz uma demanda que estava reprimida no país e assim, pode diminuir a taxa de vacância e gerar ao mesmo tempo valorização real nos aluguéis.
Portanto, de forma geral, os FIIs iniciam o ano de 2019 em um momento de recuperação, justificado, de um lado, pela intensificação da retomada do mercado imobiliário, principalmente nas regiões mais centrais, e, de outro, pela estabilidade política e econômica do país, espera-se que a consolidação do setor se mantenha crescente.
Apesar da crise política e econômica vivida no Brasil desde 2016, durante o ano de 2017 o mercado de shopping centers reagiu timidamente e fechou o ano com um crescimento maior que a média de outras indústrias e comércio, inclusive que a média do varejo, apresentando um crescimento de 6,2% em relação ao ano anterior.
Pela fala do gestor, publicada no informe anual do fundo, nota-se que ele está otimista quanto a perspectiva de retomada do crescimento no Brasil, que impactará positivamente o varejo, os shopping centers de uma forma geral e o Grand Plaza Shopping especificamente.
2 - ANÁLISE DO PORTFÓLIO DO FUNDO
2.1 Composição do Fundo
O FII atualmente é proprietário do edifício comercial Grand Plaza,
do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping (incorporado
pelo Grand Plaza). Todos os imóveis estão situados na cidade de
Santo André (SP), compartilhando-se da área comum e do
estacionamento.
O Grand Plaza Shopping é o principal centro de compras do Grande
ABC e figura entre os maiores do país em ABL (Área Bruta Locável).
Inaugurado em 23 de setembro de 1997, em Santo André, reúne
parte das marcas mais sólidas do varejo nacional, com 284
Operações, Boulevard Gastronômico, Estacionamento com vagas
cobertas, Hipermercado, Home Center e Academia.
Este ativo possui 340 operações, 10 salas de cinema Cinemark, 24 pistas de boliche, academia, um parque temático Playland e Labirinto Games.
2.2 Análise transversal: Gestão do Portfólio
O ABC paulista é uma região muito sensível às oscilações das atividades econômicas do Brasil como um todo. Ou seja, os movimentos do cenário nacional refletem diretamente no cenário regional. De qualquer modo, existe a expectativa de retomada de crescimento na região em 2019.
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=37848 em 31/05/2019
Percebe-se que a localização do Shopping Plaza é estratégica na sua região de influência, tornando o centro de compras um local de encontro, diversão e alimentação, atividades essas que contribuem muito no desempenho do shopping em geral.
A região tem uma forte vocação e influência industrial, possuindo a sede de diversas montadoras de veículos tais como Mercedes Benz, Ford, Volkswagen e General Motors.
Mesmo que não seja uma recuperação rápida e tão consistente como o necessário, alguns aspectos justificam relativo otimismo. Entre eles está a trajetória de ascensão do crédito iniciada no início no ano passado.
Embora ainda estejamos em uma crise, uma das mais longas já registradas na história recente do Brasil, o portfólio do fundo segue com baixíssima vacância, fruto da excelente localização, da qualidade da gestão e de ser o principal centro de compras da região (shopping dominante).
Os resultados alcançados pelo fundo neste período de crise atestam a qualidade do binômio gestão e portfólio.
3 - ANÁLISE DA CAPACIDADE DE GERAÇÃO DE RENDA DO FUNDO
Um shopping center recebe renda de várias formas:
Percebe-se que a localização do Shopping Plaza é estratégica na sua região de influência, tornando o centro de compras um local de encontro, diversão e alimentação, atividades essas que contribuem muito no desempenho do shopping em geral.
A região tem uma forte vocação e influência industrial, possuindo a sede de diversas montadoras de veículos tais como Mercedes Benz, Ford, Volkswagen e General Motors.
Mesmo que não seja uma recuperação rápida e tão consistente como o necessário, alguns aspectos justificam relativo otimismo. Entre eles está a trajetória de ascensão do crédito iniciada no início no ano passado.
Embora ainda estejamos em uma crise, uma das mais longas já registradas na história recente do Brasil, o portfólio do fundo segue com baixíssima vacância, fruto da excelente localização, da qualidade da gestão e de ser o principal centro de compras da região (shopping dominante).
Os resultados alcançados pelo fundo neste período de crise atestam a qualidade do binômio gestão e portfólio.
3 - ANÁLISE DA CAPACIDADE DE GERAÇÃO DE RENDA DO FUNDO
1. Com o aluguel das lojas;
2. Com participação no lucro das lojas;
3. Com renda dos estacionamentos;
4. Com aluguel dos espaços comuns (quiosques, eventos, etc...).
O fundo possui uma excelente capacidade de geração de renda. Um shopping center possui uma grande diversificação de inquilinos, o que faz com que haja uma segurança maior no tocante aos valores de aluguéis a serem recebidos, bem como à perenidade deles.
Cabe lembrar ainda que os níveis de vacância e o crescimento anualizado de receita refletem a capacidade deste shopping na geração de renda recorrente.
Geração de renda nos últimos anos:
3.1 Mini DRE 2018 (em milhares)
RECEITAS........................................................................ 74.214
TOTAL DE DESPESAS..................................................... -8.208
SALDO FINAL EM 04/19.................................................. 66.006
Quantidade de Cotas do FII............................................ 61.019.165
Operacional por Cota...................................................... 1,08
Distribuição por Cota...................................................... 1,06
Segundo o Planejamento Orçamentário para 2019 o guidance para o fluxo de caixa do Fundo do Grand Plaza Shopping para o ano de 2019, segue as seguintes premissas:
RECEITAS OPERACIONAIS – Crescimento de 6%, sendo os principais responsáveis: estacionamento (+10%), Aluguel mínimo (5,5%)
DESPESAS OPERACIONAIS – Economia de 4,5%, sendo os principais responsáveis: Encargos de Lojas Vagas e Subsidiadas (-20,7%) e custos administrativos (-31,0%)
NOI – Crescimento de 6,9%
INVESTIMENTOS/BENFEITORIAS – Crescimento de 3,8%
RESULTADO – Crescimento de 6,7%
Aqui cabe uma pequena explicação sobre o NOI. Ele significa Net Operating Income. Esse termo americanizado representa o Lucro Operacional de um shopping, sendo um resultado da soma da receita de uma propriedade descontados os custos e despesas necessários para operá-la. O NOI aqui equivale ao EBITDA das empresas, a capacidade de geração de resultado operacional.
Ao se analisar de forma transversal, comparando o fundo com o momento de mercado, nota-se que ele tem sido muito resiliente frente a crise, apresentando bons resultados ao longo do tempo. Quando o país superar o momento atual de crise, espera-se uma boa recuperação dos níveis econômicos refletindo positivamente no varejo.
Assim, a possibilidade de crescimento de ativos que respondem com mais rapidez à retomada econômica, como é o caso dos shopping centers e dos galpões logísticos, deve ser levada em conta por parte dos investidores que acreditam nesta retomada econômica do Brasil.
3.3 Análise Horizontal: comparação com pares
Nesta seção, levantamos algumas das principais informações sobre os outros Fundos Imobiliários do setor de shopping centers para traçar um paralelo entre o desempenho destes fundos.Consideramos pares FIIs de shopping Centers mono empreendimento. Aqui vale ressaltar que o desempenho operacional do shopping depende de muitos fatores que podem não se repetir em cada um deles, como localização, adensamento populacional entre outros.
No entanto, achamos válida a comparação sob a ótica do investidor e o retorno sobre o investimento.
Nos gráficos acima podemos ver a comparação entre os rendimentos distribuídos, a rentabilidade e o preço em relação ao valor patrimonial dos 5 shoppings mono-ativo analisados.
Foi possível perceber a maior rentabilidade no último ano do ABCP11 frente a seus pares.
No entanto o ABCP11, na atual precificação de mercado, tende a não proporcionar o mesmo retorno apresentado durante o ano anterior.
Visto que os outros shoppings também possuem uma ótima qualidade e que ao longo dos anos entregaram muito valor ao cotista, cabe a você decidir em qual investir. Ou fique com todos.
3.4 Cálculo da rentabilidade:
Clique aqui para cotação on-line no site da B3.
3.4.1 Ano Calendário - 2018
A valorização da cota foi de R$ 1,38.
O rendimento total foi de R$ 2,42, ou seja, 13,98% no período.
3.4.2 - 52 Semanas
Maior cotação no período: R$ 112,00 (houve grupamento de 5:1)Menor cotação no período: R$ 14,00.
Distribuição total do fundo no período: R$ 5,45.
Rendimento da cota: R$ 8,40.
Rentabilidade total: 38,92%.
3.4.3 Análise comparativa do prêmio de risco:
Em 31/05/2019:
IDkA 1A: 8,351% Bruto
IDkA 1A- IR (17,5%): 7,328% (a ser desinflacionado)
NTNB 2035: 4,23% já desinflacionada pelo IPCA
Inflação IPCA 12M (ABR): 4,94%
Investimento IDkA 1A (líquido): 2,388%
Investimento NTNB35 (líquido): 3,489%
DY 12M ABCP11: 6,346%
Com base nas informações aqui apresentadas, cabe a você decidir se o fundo está ou não alinhado com a sua estratégia de investimento. A função do estudo 360 graus é analisar as características do fundo e a interação entre elas de modo a produzir uma informação que irá possibilitar a formação de um critério de investimento próprio dos investidores.
IDkA 1A- IR (17,5%): 7,328% (a ser desinflacionado)
NTNB 2035: 4,23% já desinflacionada pelo IPCA
Inflação IPCA 12M (ABR): 4,94%
Investimento IDkA 1A (líquido): 2,388%
Investimento NTNB35 (líquido): 3,489%
DY 12M ABCP11: 6,346%
Com base nas informações aqui apresentadas, cabe a você decidir se o fundo está ou não alinhado com a sua estratégia de investimento. A função do estudo 360 graus é analisar as características do fundo e a interação entre elas de modo a produzir uma informação que irá possibilitar a formação de um critério de investimento próprio dos investidores.
Aviso legal: Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.
Comentários
Postar um comentário