#BBPO11
Otmar Schneider e Helon Florindo
Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou
oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para
tomada de decisões de investimento.
Vamos apresentar para vocês o #BBPO11.
O BB Progressivo II FII foi criado com o objetivo de adquirir os imóveis do BB, para alugá-los em seguida para o próprio BB por 10 anos inicialmente, podendo renovar esse período ao término do primeiro contrato de Aluguel Atípico (Sale and Leaseback).
Se você ainda não sabe o que é um Fundo Imobiliário, as vantagens de se investir em imóveis por meio de fundos imobiliários, busque em nosso blog os artigos anteriores e se intere sobre o assunto.
Todos as informações aqui apresentadas foram retiradas do site da administradora do fundo, Votorantim Asset Management e dos documentos públicos oficiais do fundo.
A informação foi apenas tratada e resumida para tornar-se mais amigável ao investidor iniciante. Os documentos consultados em 05/2019, foram os mais recentes disponíveis, a saber:
1- Regulamento do Fundo;
2- Prospecto do Fundo;
3- Relatório Gerencial do Fundo (Abril/2019);
4- Informe Anual do Fundo (2018);
5- Informe Trimestral do Fundo (1T19);
6- Informe Mensal do Fundo (04/2018);
7 - Tabela de Rentabilidade (04/2019)
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APRESENTAÇÃO DO FUNDO
Vamos apresentar para vocês o #BBPO11.
O BB Progressivo II FII foi criado com o objetivo de adquirir os imóveis do BB, para alugá-los em seguida para o próprio BB por 10 anos inicialmente, podendo renovar esse período ao término do primeiro contrato de Aluguel Atípico (Sale and Leaseback).
Se você ainda não sabe o que é um Fundo Imobiliário, as vantagens de se investir em imóveis por meio de fundos imobiliários, busque em nosso blog os artigos anteriores e se intere sobre o assunto.
Todos as informações aqui apresentadas foram retiradas do site da administradora do fundo, Votorantim Asset Management e dos documentos públicos oficiais do fundo.
A informação foi apenas tratada e resumida para tornar-se mais amigável ao investidor iniciante. Os documentos consultados em 05/2019, foram os mais recentes disponíveis, a saber:
1- Regulamento do Fundo;
2- Prospecto do Fundo;
3- Relatório Gerencial do Fundo (Abril/2019);
4- Informe Anual do Fundo (2018);
5- Informe Trimestral do Fundo (1T19);
6- Informe Mensal do Fundo (04/2018);
7 - Tabela de Rentabilidade (04/2019)
Início do Fundo
O fundo teve início em 30/09/2011
Taxa de Administração do Fundo
Administração: 0,277%a.a. sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX).Escrituração e custódia: incluídas na taxa de administração.
Patrimônio Líquido
R$ 1.637.495.526,19
R$ 1.637.495.526,19
Número de Cotas do Fundo
15.919.960 cotas emitidas.
Número Cotistas do Fundo
40.759
Liquidez diária do fundo
R$ 3,58 milhões
Gestor do Fundo
VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA.
CNPJ: 03.384.738/0001-98
Diretor responsável pelo FII
Alcindo Costa Canto Neto
Administrador do Fundo
VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA.
Mandato
Renda Gestão Passiva
Segmento de atuação
Lajes Corporativas
Prazo do Fundo
Indeterminado
Objetivo do Fundo
Obtenção de renda por meio de locação dos ativos alvo ao Banco do Brasil S.A.
Índices de reajuste dos contratos do Fundo
IPCA - 100% (Agosto)
Dada a atipicidade do contrato de locação, durante o seu prazo de dez anos, tanto o Fundo como o Banco do Brasil renunciaram, de comum acordo, aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel.
Na renegociação no preço dos aluguéis, que será feita com base no mercado e nos preços dos imóveis informados na avaliações anuais, caso haja divergência, será contratada empresa de consultoria do mercado imobiliário para informar os preços do aluguéis praticados, caso remanesça discordância, cada um deve contratar uma empresa e o preço será uma média dos dois apresentados.
Formadores de Mercado
Banco Bradesco S.A e Banco BTG Pactual S.A.
Índices de reajuste dos contratos do Fundo
IPCA - 100% (Agosto)
Dada a atipicidade do contrato de locação, durante o seu prazo de dez anos, tanto o Fundo como o Banco do Brasil renunciaram, de comum acordo, aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel.
Na renegociação no preço dos aluguéis, que será feita com base no mercado e nos preços dos imóveis informados na avaliações anuais, caso haja divergência, será contratada empresa de consultoria do mercado imobiliário para informar os preços do aluguéis praticados, caso remanesça discordância, cada um deve contratar uma empresa e o preço será uma média dos dois apresentados.
Formadores de Mercado
Banco Bradesco S.A e Banco BTG Pactual S.A.
ANÁLISE 360 GRAUS
A análise 360 graus consiste em analisar os aspectos mais importantes de um Fundo de Investimento Imobiliário: A gestão, o portfólio e a capacidade de geração de renda. Isso é feito por meio da análise de uma perspectiva temporal (comparando-se o fundo com ele mesmo, ao longo do tempo, ou seja, seu histórico), uma perspectiva horizontal (comparando-se o fundo com outros concorrentes do mercado, nestes 3 aspectos) e uma análise transversal - situacional (relação entre o momento de mercado e os fundos de uma forma geral). Espera-se que a relação risco x retorno seja bem precificada pelo mercado, no entanto, distorções são normais e devem ser observadas (analisadas) com cuidado e individualmente.
A análise 360 graus consiste em analisar os aspectos mais importantes de um Fundo de Investimento Imobiliário: A gestão, o portfólio e a capacidade de geração de renda. Isso é feito por meio da análise de uma perspectiva temporal (comparando-se o fundo com ele mesmo, ao longo do tempo, ou seja, seu histórico), uma perspectiva horizontal (comparando-se o fundo com outros concorrentes do mercado, nestes 3 aspectos) e uma análise transversal - situacional (relação entre o momento de mercado e os fundos de uma forma geral). Espera-se que a relação risco x retorno seja bem precificada pelo mercado, no entanto, distorções são normais e devem ser observadas (analisadas) com cuidado e individualmente.1 - ANÁLISE DA GESTÃO
Administrador do fundo: Votorantim Asset Management
1.1 Estratégia do gestor
No lançamento do fundo o gestor priorizou a qualidade dos imóveis durante o período de seleção para investimento nos ativos. Foram escolhidos ativos multiuso e/ou com localização privilegiada distribuídos em todo território nacional.
Como o fundo possui imóveis em 14 estados e 33 cidades, o administrador acompanha o mercado imobiliário em todo território nacional.
Isso torna mais fácil uma provável colocação no mercado de um dos imóveis do fundo, que por ventura não tenha o contrato renovado a partir de 2022.
Como o fundo possui imóveis em 14 estados e 33 cidades, o administrador acompanha o mercado imobiliário em todo território nacional.
Isso torna mais fácil uma provável colocação no mercado de um dos imóveis do fundo, que por ventura não tenha o contrato renovado a partir de 2022.
1.2 Visão do Gestor sobre o Fundo
De acordo com o informe anual do fundo, o mesmo realiza investimento em imóveis que podem ser classificados em duas categorias: edifícios comerciais e lojas (agências). A distribuição dos imóveis do fundo por 33 cidades brasileiras em 14 estados possibilita a diversificação de risco em relação aos investimentos feitos pelos cotistas. Desta forma, a gestão do fundo é orientada para o acompanhamento do mercado imobiliário em todo o território nacional.
No último informe anual publicado pelo fundo o gestor declarou que esperava a ocorrência de pouca absorção no mercado imobiliário, contribuindo assim para a alta taxa de vacância. Esses níveis não serão maiores devido às pré-locações e a flexibilidade da parte dos proprietários para conceder carência e descontos nos valores pedidos de locação, contribuindo para que os valores médios de locação dos imóveis comerciais diminuíssem.
De forma geral, acreditamos que para o aumento da taxa de ocupação e uma melhor remuneração dos recursos investidos, há a necessidade de uma retomada do crescimento da economia que permita as empresas manterem um regime de produção mais ativo, o que deve ocorrer em ritmo lento nos próximos 6 meses.
Para o Fundo, entretanto, esse cenário não gera preocupação, segundo as próprias palavras do gestor, visto que os contratos de locação com o Banco do Brasil têm vencimento apenas em 2022, e reajustes já previstos em contrato em função do IPCA para todos os anos.
Conforme os relatórios do administrador no primeiro semestre de 2018 foram realizadas benfeitorias em 27 dos 64 imóveis do fundo. No segundo semestre de 2018 foram iniciadas mais obras em outros 28 imóveis no valor estimado de 19 milhões de reais.
No primeiro trimestre de 2019, o mercado imobiliário mostrou uma pequena redução na taxa de vacância para lajes corporativa em grandes centros, e mantendo os preço de locação. O mercado de São Paulo, onde o Fundo possui investimentos na ordem de 24,5% de seu patrimônio, registrou uma redução na vacância.
2 - ANÁLISE DO PORTFÓLIO DO FUNDO
2.1 Composição do Fundo
O Portfólio de Imóveis que compõem a carteira do Fundo é constituída de 64 imóveis empregados como agências bancárias e prédios comerciais que estão distribuídos por todo o país, conforme a representação gráfica da distribuição geográfica abaixo:
Fonte: https://www.vam.com.br/web/site/hs/FII/bb_progressivoII/pt/fundo/fundo_diferenciais_conceitos.html em 21/05/2019
Fonte: relatório Gerencial ABR/2019.
Clique aqui para informações dos imóveis, laudos de avaliação e demais informações:
Além disso, o gestor mantém em caixa em torno de 120 milhões de reais para despesas com manutenção e reforma dos 64 imóveis do fundo.
A obra mais significativa do fundo hoje é a substituição dos elevadores e do sistema de ar condicionado no Edifício Sede III, maior imóvel do fundo. O Banco do Brasil iniciou a mudança da divisão de tecnologia para o prédio, ocupando 3 andares reformados com 200 colaboradores. A previsão é de em 2019 finalizar as obras, transferindo mais 2100 colaboradores.
Fonte: https://www.vam.com.br/web/export/sites/vam/hs/FII/bb_progressivoII/pt/relatorios/Relatorio_do_Gestor/2018/Arquivo/Relatorio-Semestral-BBPO_Final.pdf em 21/05/2019
Quantidade de Cotas do FII............................................ 15.919.690
2.2 Análise transversal: Gestão do Portfólio
O gestor tem a expectativa de valorização dos imóveis no período até a renovação do contrato em 2022, portanto tem a intenção de prosseguir com os investimentos em obras para melhorias nos imóveis.Além disso, o gestor mantém em caixa em torno de 120 milhões de reais para despesas com manutenção e reforma dos 64 imóveis do fundo.
A obra mais significativa do fundo hoje é a substituição dos elevadores e do sistema de ar condicionado no Edifício Sede III, maior imóvel do fundo. O Banco do Brasil iniciou a mudança da divisão de tecnologia para o prédio, ocupando 3 andares reformados com 200 colaboradores. A previsão é de em 2019 finalizar as obras, transferindo mais 2100 colaboradores.
3 - ANÁLISE DA CAPACIDADE DE GERAÇÃO DE RENDA DO FUNDO
3.1 Mini-DRE 2018
Quantidade de Cotas do FII............................................ 15.919.690
Operacional por Cota (2S18) .......................................... R$ 5,34
Distribuição por Cota (2S18) .......................................... R$ 6,15
Uma característica importante do fundo é que todos os 64 imóveis estão vinculados a somente um contrato. A maior renda é proveniente do Edifício SEDE III localizado em Brasília o outro imóvel importante é na Av. Líbero Badaró em SP..
Existe a previsão contratual de, na renovação, o(s) contrato(s) passar(em) a ser(em) típicos.
O maior desafio seria o movimento de redução de agências bancárias. O fundo possui imóveis ocupados com superintendências e outros setores administrativos do banco. No relatório do gestor de Janeiro de 2019 o gestor tomou o cuidado de publicar o seguinte:
"Reiteramos também a ciência sobre a eminente preocupação dos cotistas sobre o tema de desbancarização no Brasil, informamos que este assunto está sendo tratado com atenção, estudado e analisado de perto. Qualquer novidade nesse sentido será informado a todos os cotistas através de nossos relatórios Comunicados a Mercado e/ou Fato Relevante, publicados no site do fundo."
Como os contratos vencem em 2022, o gestor não sinalizou nenhuma estratégia alternativa à não renovação, até porque existe um bom tempo ainda de vigência suscetível a novos aspectos mercadológicos e econômicos que podem influenciar nessa decisão.
3.2 Análise Transversal: Capacidade da geração de renda
As distribuições do fundo são bastante regulares, tendo distribuído 1,02 reais por cota nos últimos meses e possui uma liquidez bastante razoável. A correção pelo IPCA ocorre no mês de agosto com efeito na distribuição subsequente.
Os imóveis são de característica tanto comercial como de lajes corporativas apresar do fundo ser bastante ligado ao setor bancário. Existem imóveis multi uso e com localização importante. Isso significa que se houver um movimento de diminuição de agências, o fundo pode alugar o imóvel para outras empresas, com excessão de outro banco que não seja o Banco do Brasil.
O fundo possui vacância zero. O fundo tem presença nas 5 regiões do país e há uma preocupação com as obras de retrofit e obras de manutenção das instalações dos imóveis.
Os investimentos mais significativos em obras (25 milhões de reais) foram realizados com um termo aditivo do contrato garantindo o investimento com um pagamento mínimo de valor de aluguel em virtude da obra.
O novo presidente do Banco do Brasil, Rubem Novaes, anunciou que ainda vai analisar os estudos feitos por consultorias contratadas pela instituição para decidir onde há a necessidade de enxugar custos. Ele confirmou que o fechamento de agências deficitárias será avaliado, mas não respondeu se haverá um novo programa de demissão voluntária (PDV) no banco. "Vou examinar os estudos e ver o que faz sentido.
O enxugamento de despesas é o objetivo de qualquer gestor, desde que não prejudique o funcionamento do banco", afirmou. Para Novaes, é preciso ter muito cuidado quando se fala no fechamento de agências. Segundo ele, é preciso analisar quais são deficitárias e quais têm potencial para deixar de ser. "O BB sempre teve um papel importante na interiorização do desenvolvimento. Por isso é preciso ser cuidadoso ao abordar o fechamento de agências.
Por outro lado, o mundo digital de hoje exige uma menor bancarização por meio de agências físicas". - Fonte: https://economia.uol.com.br/noticias/estadao-conteudo/2019/01/07/novaes-diz-que-reducao-de-numero-de-agencias-do-bb-sera-avaliada.htm
A distribuição total do fundo (DY 2018) foi de R$ 12,22.
A desvalorização da cota foi de R$ -3,72
O rendimento total foi de R$ 8,50, ou seja, 6,07% no período.
Em 24/05/2019:
O novo presidente do Banco do Brasil, Rubem Novaes, anunciou que ainda vai analisar os estudos feitos por consultorias contratadas pela instituição para decidir onde há a necessidade de enxugar custos. Ele confirmou que o fechamento de agências deficitárias será avaliado, mas não respondeu se haverá um novo programa de demissão voluntária (PDV) no banco. "Vou examinar os estudos e ver o que faz sentido.
O enxugamento de despesas é o objetivo de qualquer gestor, desde que não prejudique o funcionamento do banco", afirmou. Para Novaes, é preciso ter muito cuidado quando se fala no fechamento de agências. Segundo ele, é preciso analisar quais são deficitárias e quais têm potencial para deixar de ser. "O BB sempre teve um papel importante na interiorização do desenvolvimento. Por isso é preciso ser cuidadoso ao abordar o fechamento de agências.
Por outro lado, o mundo digital de hoje exige uma menor bancarização por meio de agências físicas". - Fonte: https://economia.uol.com.br/noticias/estadao-conteudo/2019/01/07/novaes-diz-que-reducao-de-numero-de-agencias-do-bb-sera-avaliada.htm
3.3 Cálculo da rentabilidade:
3.3.1 Ano Calendário - 2018
A desvalorização da cota foi de R$ -3,72
O rendimento total foi de R$ 8,50, ou seja, 6,07% no período.
3.3.2 - 52 Semanas
Maior cotação no período: R$ 141,59
Menor cotação no período: R$ 121,50
Menor cotação no período: R$ 121,50
Distribuição total do fundo no período: R$ 12,17
Rendimento da cota: R$ 6,25
Rentabilidade total: 13,02%.
3.3 Análise comparativa do prêmio de risco:
Em 24/05/2019:
IDkA 1A: 8,342%
IDkA 1A ex-IR (17,5%): 7,243%)
Taxa de desconto Mensal: 0,582%
DY 12M: 8,979%
DY Mensal: 0,719%
Com base nas informações aqui apresentadas, cabe a você decidir se o fundo está ou não alinhado com a sua estratégia de investimento. A função do estudo 360 graus é analisar as características do fundo e a interação entre elas de modo a produzir uma informação que irá possibilitar a formação de um critério de investimento.
IDkA 1A ex-IR (17,5%): 7,243%)
Taxa de desconto Mensal: 0,582%
DY 12M: 8,979%
DY Mensal: 0,719%
Com base nas informações aqui apresentadas, cabe a você decidir se o fundo está ou não alinhado com a sua estratégia de investimento. A função do estudo 360 graus é analisar as características do fundo e a interação entre elas de modo a produzir uma informação que irá possibilitar a formação de um critério de investimento.
Aviso legal: Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.
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