#KNRI11
Otmar Schneider e Helon Florindo
Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento.
Ele é um ativo imobiliário - Fundo de Investimento Imobiliário - que investe em galpões logísticos e lajes corporativas.
Se você ainda não sabe o que é um Fundo Imobiliário, as vantagens de se investir em imóveis por meio de fundos imobiliários, busque em nosso blog os artigos anteriores e se intere sobre o assunto.
Todos as informações aqui apresentadas foram retiradas dos documentos oficiais do fundo, que são públicos.
A informação foi apenas tratada e resumida para parecer mais amigável ao investidor iniciante. Os documentos consultados em 05/2019, foram os mais recentes disponíveis, a saber:
1- Regulamento do Fundo;
2- Prospecto do Fundo;
3- Relatório Gerencial do Fundo (04/19);
4- Informe Anual do Fundo (2018);
5- Informe Trimestral do Fundo (1T19);
6- Informe Mensal do Fundo (04/19).
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APRESENTAÇÃO DO FUNDO
Hoje vamos apresentar para vocês o #KNRI11.Ele é um ativo imobiliário - Fundo de Investimento Imobiliário - que investe em galpões logísticos e lajes corporativas.
Se você ainda não sabe o que é um Fundo Imobiliário, as vantagens de se investir em imóveis por meio de fundos imobiliários, busque em nosso blog os artigos anteriores e se intere sobre o assunto.
Todos as informações aqui apresentadas foram retiradas dos documentos oficiais do fundo, que são públicos.
A informação foi apenas tratada e resumida para parecer mais amigável ao investidor iniciante. Os documentos consultados em 05/2019, foram os mais recentes disponíveis, a saber:
1- Regulamento do Fundo;
2- Prospecto do Fundo;
3- Relatório Gerencial do Fundo (04/19);
4- Informe Anual do Fundo (2018);
5- Informe Trimestral do Fundo (1T19);
6- Informe Mensal do Fundo (04/19).
Início do Fundo
O fundo teve início em 11/08/2010
Já fez 06 emissões.
Já fez 06 emissões.
Taxa de Administração do Fundo
1,25%a.a sobre o valor de mercado (administração, gestão, escriturador e custodiante).
Não há taxa de performance
Patrimônio Líquido
R$ 2.778.259.074,86
Número de Cotas do Fundo
15.524.207 cotas emitidas.
Número Cotistas do Fundo
71.239
Liquidez diária do fundo
4.48 milhões de reais
Gestor do Fundo
Kinea
Diretor responsável pelo FII
Fernando Mattar Beyruti
Diretor responsável pelo FII
Fernando Mattar Beyruti
Administrador do Fundo
Intrag DTVM
Mandato
Renda
Segmento de atuação
Híbrido
Prazo do Fundo
Indeterminado
Objetivo do Fundo
Pagar renda mensal aos cotistas, proveniente da locação dos imóveis presentes da carteira do Fundo.
Índices de reajuste dos contratos do Fundo
58% IPCA
42% IGPM
Formador de mercado
Banco Fator
Índices de reajuste dos contratos do Fundo
58% IPCA
42% IGPM
Formador de mercado
Banco Fator
ANÁLISE 360 GRAUS
A análise 360 graus consiste em analisar os aspectos mais importantes de um Fundo de Investimento Imobiliário: A gestão, o portfólio e a capacidade de geração de renda. Isso é feito por meio da análise de uma perspectiva temporal (comparando-se o fundo com ele mesmo, ao longo do tempo, ou seja, seu histórico), uma perspectiva horizontal (comparando-se o fundo com outros concorrentes do mercado, nestes 3 aspectos) e uma análise transversal - situacional (relação entre o momento de mercado e os fundos de uma forma geral). Espera-se que a relação risco x retorno seja bem precificada pelo mercado, no entanto, distorções são normais e devem ser observadas (analisadas) com cuidado e individualmente.1 - ANÁLISE DA GESTÃO DO FUNDO
Administrador do fundo: Kinea Investimentos LTDA.
1.1 Estratégia do gestor
O fundo tem poder de decisão sobre todos os ativos que possui em carteira, pois é o controlador, contando com mais de 50% de participação em cada um deles. Essa é uma estratégia do Administrador do Fundo: poder tomar as decisões sobre os ativos que investe e desinveste.
Isso é muito importante em um FII, pois pode tomar a decisão de uma reforma ou adequação, sem precisar consultar outros proprietários do imóvel. Em FIIs que isso não é possível, o ativo pode se deteriorar em razão do tempo de uso. Neste caso, a gestão, por si só, já é maioria em uma assembléia de condomínio, conseguindo, assim, aprovar as pautas que tem interesse.
Dessa forma, se mantém a competitividade do imóvel no mercado ao longo do tempo.
Outra estratégia do Fundo é investir apenas em regiões consolidadas que possui boa demanda por parte dos inquilinos.
A gestão busca imóveis com tipologia padrão, adaptável a vários tipos de uso, facilitando reformas e recolocação no mercado em caso de vacância.
O fundo tem poder de decisão sobre todos os ativos que possui em carteira, pois é o controlador, contando com mais de 50% de participação em cada um deles. Essa é uma estratégia do Administrador do Fundo: poder tomar as decisões sobre os ativos que investe e desinveste.
Isso é muito importante em um FII, pois pode tomar a decisão de uma reforma ou adequação, sem precisar consultar outros proprietários do imóvel. Em FIIs que isso não é possível, o ativo pode se deteriorar em razão do tempo de uso. Neste caso, a gestão, por si só, já é maioria em uma assembléia de condomínio, conseguindo, assim, aprovar as pautas que tem interesse.
Dessa forma, se mantém a competitividade do imóvel no mercado ao longo do tempo.
Outra estratégia do Fundo é investir apenas em regiões consolidadas que possui boa demanda por parte dos inquilinos.
1.2 Visão do Gestor sobre o Fundo
Na visão do gestor, após alguns anos de um mercado mais desafiador, a melhoria dos parâmetros macroeconômicos aliada à uma menor entrega de novos produtos, darão suporte a retomada do mercado imobiliário para os próximos anos com consequente impactos positivos nos indicadores de mercado, principalmente referente à vacância e a preços praticados.
A gestão considera que além de concentrarem a maior população e atividade econômica, as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro constituem os maiores mercados imobiliários do Brasil. São Paulo conta com aproximadamente 8 milhões de m² de ABL, e o Rio de Janeiro com 4 milhões de m² de ABL, se forem considerados o estoque classe AAA, A e B de escritórios de todas as regiões.
No caso do mercado de logística, São Paulo possui cerca de 8,5 milhões de m² de ABL e o Rio de Janeiro cerca de 2,0 milhões de m² de ABL.
O mercado de escritórios da cidade de São Paulo atingiu valores mínimos de locação após um período de queda, desestimulando os incorporadores à iniciarem novos projetos e adiando o ciclo das entregas previstas para os próximos semestres. A redução do novo estoque aliado à recuperação da absorção gera um impacto positivo na retomada dos níveis saudáveis de vacância e consequentemente no aumento dos valores, já sutilmente observado em determinadas regiões da cidade como por exemplo Faria Lima e Itaim Bibi.
Já no segmento logístico de São Paulo, a busca pela otimização dos espaços ocupados pelas empresas ocasionou grande devolução de áreas com especificação técnica inferiores e a ocupação de área menores e mais eficientes em empreendimentos mais modernos e mais próximos dos centros de consumo, que aliado à entrega de novos estoques impactou a taxa de vacância, que apresentou um aumento nos últimos anos bem como os preços praticados.
O mercado de escritórios na cidade do Rio de Janeiro que historicamente sempre apresentou taxas de vacância muito baixas, porém com um mercado muito concentrado em poucos setores, atingiu patamares recordes de vacância, grande parte em consequência da desaceleração do setor de óleo e gás e a crise no setor público, que afetou também toda a cadeia de setores relacionados.
Apesar dos desafios e do momento favorável para as empresas renegociarem seus contratos ou realizarem uma mudança para espaços melhores e mais eficientes, o mercado tem mostrado sinais de estabilização dos preços de locação, principalmente em regiões mais demandadas como Zona Sul e parte do Centro.
No segmento logístico do Rio de Janeiro, apesar da absorção líquida ter se mantido acima da média dos últimos anos, o grande volume de novas entregas superou a demanda e fez com que a taxa de vacância sofresse um aumento significativo com impactos negativos nos preços praticados.
Após as palavras do gestor, nota-se aqui que a gestão tem procurado investir mais em ativos localizados em São Paulo, optando por diversificar, com menor concentração, nos estados do Rio de Janeiro e Minas Gerais.
- Receita por estado:
SP: 56,78%
RJ: 24,29%
MG: 18,93%
Após as palavras do gestor, nota-se aqui que a gestão tem procurado investir mais em ativos localizados em São Paulo, optando por diversificar, com menor concentração, nos estados do Rio de Janeiro e Minas Gerais.
- Receita por estado:
SP: 56,78%
RJ: 24,29%
MG: 18,93%
2 - ANÁLISE DO PORTFÓLIO DO FUNDO
2.1 Composição do Fundo
O Fundo é composto por 8 Edifícios Corporativos, (com área total de 61.800m2) e 8 galpões logísticos (com área total de 468.000m2).
2.2 Análise transversal: Gestão do Portfólio
- O Portfólio de escritórios de SP está 100% locado, portanto, sem vacância.
- Vacância física total: 5,09%
- Vacância financeira total: 8,46%
Nota-se que mesmo em um momento de crise e alta vacância nos setores de lajes corporativas e de galpões logísticos, que apresentam média de vacância elevada, o fundo conseguiu se manter com uma baixa vacância, mérito da gestão do fundo.
A vacância do setor logístico em São Paulo, enquanto escrevemos este artigo, está em 20,22% (Cushman Wakefield).
A vacância das lajes corporativas AAA em São Paulo, pelos mesmos critérios, está em torno de 10% e a vacância aumenta nos ativos de menor qualidade. A Kinea conseguiu uma vacância zero em um período de retomada da economia, em todo o portfólio de São Paulo.
Nota-se que mesmo em um momento de crise e alta vacância nos setores de lajes corporativas e de galpões logísticos, que apresentam média de vacância elevada, o fundo conseguiu se manter com uma baixa vacância, mérito da gestão do fundo.
A vacância do setor logístico em São Paulo, enquanto escrevemos este artigo, está em 20,22% (Cushman Wakefield).
A vacância das lajes corporativas AAA em São Paulo, pelos mesmos critérios, está em torno de 10% e a vacância aumenta nos ativos de menor qualidade. A Kinea conseguiu uma vacância zero em um período de retomada da economia, em todo o portfólio de São Paulo.
3 - ANÁLISE DA CAPACIDADE DE GERAÇÃO DE RENDA DO FUNDO
O fundo possui uma excelente capacidade de geração de renda. A diversificação do portfólio e dos inquilinos faz com que haja uma segurança maior no tocante aos valores de aluguéis a serem recebidos, bem como à perenidade deles.3.1 Mini DRE Abril 2019
TOTAL DE RECEITAS....................................................... 17.014.187,66
TOTAL DE DESPESAS..................................................... -3.410.554,90
SALDO FINAL EM 04/19.................................................. 13.603.632,76
Quantidade de Cotas do FII............................................ 19.290.512
Operacional por Cota...................................................... 0,7052
Distribuição por Cota...................................................... 0,74
No quadro abaixo, verifica-se a rentabilidade total do ativo ao longo do tempo e suas emissões. Nota-se o retorno que o investidor teve desde 2010, bem acima do CDI e do Ibovespa do período.
Ao se analisar de forma transversal, comparando o fundo com o momento de mercado, nota-se que a renda do fundo tem sofrido um pouco de 2018 para cá. Os valores dos aluguéis provenientes do portfólio do fundo sofreram uma redução, por conta da vacância proveniente do ciclo imobiliário. Para se ter uma ideia, a renda caiu 20% em relação aos valores recebidos do início de 2015 pra cá. Nada para se desesperar, pois o ciclo imobiliário é assim mesmo. Estamos em uma época de recuperação da economia de uma forma geral.
Em tempos de crise, o importante é diminuir a vacância, abrindo mão de um retorno adequado do patrimônio, inclusive com concessão de períodos longos sem receber aluguéis (carência), no intuito de aguardar a retomada da economia com um portfólio ocupado, minimizando as despesas de condomínio, luz, água, entre outros.
3.3 Cálculo da rentabilidade:
3.3.1 Ano Calendário - 2018
A desvalorização da cota foi de R$ -18,60.
O rendimento total foi de R$ -7,74, ou seja, -5,30% no período.
3.3.2 - 52 Semanas
Maior cotação no período: R$ 164,98.
Menor cotação no período: R$ 133,01.
Menor cotação no período: R$ 133,01.
Distribuição total do fundo no período: R$ 9,46.
Rendimento da cota: R$ -3,23.
Rentabilidade total: -2,21%.
3.3 Análise comparativa do prêmio de risco:
Em 23/05/2019:
IDkA 1A - 8,351%
IDkA 1A- IR (17,5%): 7,328%)
Taxa de desconto Mensal: 0,588%
DY 12M: 6,346%
DY Mensal: 0,514%
Com base nas informações aqui apresentadas, cabe a você decidir se o fundo está ou não alinhado com a sua estratégia de investimento. A função do estudo 360 graus é analisar as características do fundo e a interação entre elas de modo a produzir uma informação que irá possibilitar a formação de um critério de investimento.
IDkA 1A- IR (17,5%): 7,328%)
Taxa de desconto Mensal: 0,588%
DY 12M: 6,346%
DY Mensal: 0,514%
Com base nas informações aqui apresentadas, cabe a você decidir se o fundo está ou não alinhado com a sua estratégia de investimento. A função do estudo 360 graus é analisar as características do fundo e a interação entre elas de modo a produzir uma informação que irá possibilitar a formação de um critério de investimento.
Aviso legal: Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.
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