#FIIB11
Otmar Schneider e Helon Florindo
Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento.
1- Regulamento do Fundo;
2- Relatório Gerencial do Fundo (05/2019);
3- Informe Trimestral do Fundo (1T19);
4- Informe Anual do Fundo (2018)
5- Balancete Patrimonial (05/2019)
5- Relatório das Demonstrações Financeiras (2018)
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APRESENTAÇÃO DO FUNDO
Vamos apresentar para vocês o #FIIB11.
O Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil foi constituído em 31/07/2011, através da cisão parcial do patrimônio do FP. F Andrômeda Fundo de Investimento Imobiliário.
A informação foi apenas tratada e resumida para tornar-se mais amigável ao investidor iniciante. Os documentos consultados em 06/2019, foram os mais recentes disponíveis, a saber:1- Regulamento do Fundo;
2- Relatório Gerencial do Fundo (05/2019);
3- Informe Trimestral do Fundo (1T19);
4- Informe Anual do Fundo (2018)
5- Balancete Patrimonial (05/2019)
5- Relatório das Demonstrações Financeiras (2018)
Início do Fundo
O fundo teve início em julho de 2011
Taxa de Administração do Fundo
Administração: 3,0% sobre receita bruta auferida (mínimo R$ 8.728,76 mensais corrigido pelo IGPM).
Patrimônio Líquido
R$ 266.442.996,68
R$ 266.442.996,68
Número de Cotas do Fundo
685.000
Número Cotistas do Fundo
11.819
Liquidez diária do fundo
R$ 990.000,00
Participação no Ifix
R$ 990.000,00
Participação no Ifix
0,85%
Gestor do Fundo
Coinvalores CCVM LTDA.
Administrador do Fundo
Coinvalores
Mandato
Híbrido Gestão Passiva
Segmento de atuação
Híbrido
Prazo do Fundo
Indeterminado
Objetivo do Fundo
O FIIIB tem por objeto captar recursos para a aquisição de imóveis industriais, prontos ou em construção, com a finalidade de revenda, desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou locação, podendo, para tanto, adquirir e alienar imóveis ou direitos sobre eles, bem como, locar ou arrendar os imóveis.
Índices de reajuste dos contratos do Fundo
91% IPCA e 9% IGPM
Apresentação do setor
Condomínios logísticos são construções imobiliárias em áreas destinadas à armazenagem e operações logísticas de empresas, que se instalam em galpões adequados às suas operações e que encontram na locação toda infraestrutura com despesas comuns rateadas.
Os gargalos mais importantes deste setor são os custos de transporte e de armazenagem de produtos. Por isso o rateio de despesas é um importante atrativo para as empresas, bem como a proximidade destes condomínios de meios de transportes capazes de escoar a produção armazenada.
As vantagens ofertadas por um condomínio logístico passam pela localização favorável, até o rateio das despesas com áreas comuns e com segurança de acesso, até a utilização das áreas de apoio, tais como salas de reunião e treinamento, restaurantes, ambulatório, escolas e áreas de convivência.
ANÁLISE 360 GRAUS
A análise 360 graus consiste em analisar os aspectos mais importantes de um Fundo de Investimento Imobiliário: A gestão, o portfólio e a capacidade de geração de renda. Isso é feito por meio da análise de uma perspectiva temporal (comparando-se o fundo com ele mesmo, ao longo do tempo, ou seja, seu histórico), uma perspectiva horizontal (comparando-se o fundo com outros concorrentes do mercado, nestes 3 aspectos) e uma análise transversal - situacional (relação entre o momento de mercado e os fundos de uma forma geral). Espera-se que a relação risco x retorno seja bem precificada pelo mercado, no entanto, distorções são normais e devem ser observadas (analisadas) com cuidado e individualmente.
A análise 360 graus consiste em analisar os aspectos mais importantes de um Fundo de Investimento Imobiliário: A gestão, o portfólio e a capacidade de geração de renda. Isso é feito por meio da análise de uma perspectiva temporal (comparando-se o fundo com ele mesmo, ao longo do tempo, ou seja, seu histórico), uma perspectiva horizontal (comparando-se o fundo com outros concorrentes do mercado, nestes 3 aspectos) e uma análise transversal - situacional (relação entre o momento de mercado e os fundos de uma forma geral). Espera-se que a relação risco x retorno seja bem precificada pelo mercado, no entanto, distorções são normais e devem ser observadas (analisadas) com cuidado e individualmente.1 - ANÁLISE DA GESTÃO
Administrador do fundo: Coinvalores CCVM LTDA.
1.1 Estratégia do gestor
O Grupo italiano Perini abriu fábricas no Brasil, em Joinvile/SC, no final da década de 80 e início da de 90. Posteriormente essas fábricas foram adquiridas por um grupo alemão e os recursos foram direcionados a uma idéia inovadora à época que era a constituição de um condomínio industrial para implantação de fábricas em seus galpões.
Para tal empreendimento, utilizou-se a estrutura de Fundo Imobiliário e de uma tecnologia patenteada de organização e construção. Nascia, dessa forma, o Condomínio Andrômeda e, posteriormente, o Andrômeda 2.
O Fundo Industrial do Brasil surge, então, da cisão de uma parte do Andrômeda, passando a ter uma estrutura própria, dentro do Perini Business Park.
Aqui vai uma observação importante. O condomínio Andrômeda é visto pelo seu proprietário como uma obra em evolução. Neste projeto, o proprietário possui expansões e investimentos privados para que o projeto siga crescendo e mantendo sua característica de estratégia.
Já o Fundo FIIB11, foi concebido como sendo uma estrutura que se beneficiaria de todo o know how e tecnologia, mas que tem uma condição mais estável de expansão, menos arriscada do ponto de vista de locações, proporcionando uma renda recorrente de menos risco.
A estratégia do gestor é manter as locações objetivando uma vacância baixa, aproveitando-se das sinergias com as demais instalações dentro do Perini Business Park (como o Campus da UFSC e o centro tecnológico Ágora) para gerar valor agregado ao fundo.
Outro ponto estratégico levantado pelo gestor é a localização geográfica do fundo. Ele se encontra a 5 minutos de 2 acessos da BR 101, sendo também vizinho de 2 universidades e um shopping center. O empreendimento é ainda favorecido por sua proximidade com a ferrovia e seu fácil acesso a 6 portos, 4 deles disponíveis em um raio de 85 Km e 3 aeroportos em um raio de até 100 Km da portaria do condomínio.
Para tal empreendimento, utilizou-se a estrutura de Fundo Imobiliário e de uma tecnologia patenteada de organização e construção. Nascia, dessa forma, o Condomínio Andrômeda e, posteriormente, o Andrômeda 2.
O Fundo Industrial do Brasil surge, então, da cisão de uma parte do Andrômeda, passando a ter uma estrutura própria, dentro do Perini Business Park.
Aqui vai uma observação importante. O condomínio Andrômeda é visto pelo seu proprietário como uma obra em evolução. Neste projeto, o proprietário possui expansões e investimentos privados para que o projeto siga crescendo e mantendo sua característica de estratégia.
Já o Fundo FIIB11, foi concebido como sendo uma estrutura que se beneficiaria de todo o know how e tecnologia, mas que tem uma condição mais estável de expansão, menos arriscada do ponto de vista de locações, proporcionando uma renda recorrente de menos risco.
A estratégia do gestor é manter as locações objetivando uma vacância baixa, aproveitando-se das sinergias com as demais instalações dentro do Perini Business Park (como o Campus da UFSC e o centro tecnológico Ágora) para gerar valor agregado ao fundo.
Outro ponto estratégico levantado pelo gestor é a localização geográfica do fundo. Ele se encontra a 5 minutos de 2 acessos da BR 101, sendo também vizinho de 2 universidades e um shopping center. O empreendimento é ainda favorecido por sua proximidade com a ferrovia e seu fácil acesso a 6 portos, 4 deles disponíveis em um raio de 85 Km e 3 aeroportos em um raio de até 100 Km da portaria do condomínio.
1.2 Visão do Gestor sobre o Fundo
O gestor percebe o fundo como um empreendimento de extrema qualidade, que possui sinergia com o restante do condomínio logístico e de importância estratégica para região e para o Estado de SC.
Assim, sua função é de administrar o contato com os locatários de forma a proporcionar a perenidade da renda.
O crescimento do fundo depende de negociar participação em outros galpões dentro do condomínio, apesar de no regulamento ser permitido investimento em todo território nacional, uma vez que uma das vantagens competitivas do FIIB11 seja sua sinergia com as empresas estabelecidas no Perini Business Park.
A manutenção e atualização das instalações é feita em parceria com a construtora, do Grupo Perini, localizada no condomínio, garantindo, segundo o gestor, a melhor qualidade de serviços.
O gestor é confiante no potencial do Perini Business Park o qual possui características peculiares, tais como: concepção construtiva de alto padrão, localização privilegiada, tecnologia de ponta, galpões pré-fabricados com área e layout ajustados que possibilita atender demandas diferenciadas de metragens bem como as necessidades dos condôminos, dentre outras qualidades. Ademais, considerando a manutenção da taxa de juros atual, a expectativa é de crescimento do PIB para o ano de 2019 o que poderá acelerar a absorção dos espaços vagos no empreendimento.
2 - ANÁLISE DO PORTFÓLIO DO FUNDO
2.1 Composição do Fundo
Conforme citamos, não há de se falar em FIIB11 sem falar do condomínio Perini Business Park, uma vez que o fundo é uma parte desse condomínio e tem uma relação muito próxima de integração com as demais estruturas disponíveis na área.
Os galpões são construídos sob patente com estruturas pré-fabricadas, modulares, com pé-direito de 6 e 8,5m, com área locável que pode ser dividida em módulos a partir de 509 m2 fechados com painéis verticais e com cobertura de calhas de concreto, cobertos com telhas de alumínio e policarbonato, garantindo conforto térmico e acústico.
Com mais de 2 milhões de metros quadrados, o condomínio conta com subestação de energia própria e unidade de tratamento de esgoto, desenvolvida pelo Grupo Perini. O FIIB11 possui 277 mil metros quadrados dessa área, localizada no Distrito Industrial de Joinville, sendo o maior condomínio setorial do Brasil, posicionado entre diversos portos, aeroportos e rodovias de escoamento de produção.
Dos 277 mil m2, aproximadamente 103 mil m2 são construídos. Não há possibilidade de expansão dentro da propriedade do FIIB11 uma vez que o restante da área é destinada a região de proteção ambiental. Toda a expansão se dá por meio do empreendimento Andrômeda que pode negociar com o Fundo a venda de novas unidades dentro do condomínio.
2.2 Análise transversal: Gestão do Portfólio
O gestor mantém uma relação bastante próxima com os locatários. Durante o período de crise, o gestor administrou de uma forma positiva as negociações com os locatários para manter a vacância baixa.
Segundo o gestor, as vantagens competitivas do condomínio são bastante fortes e a interação entre as empresas favorece o trabalho de continuidade dos contratos, uma vez que não há operação semelhante na região.
Essa estratégia se mostrou eficaz no período de crise econômica recente, mas não impede as desocupações, mesmo com todo o esforço de gestão. A taxa de vacância do empreendimento é bastante baixa.
O vencimento dos contratos nos próximos 5 anos estão distribuídos em:
A receita de locação provisionada para recebimento em junho totaliza a importância e R$
2.119.514,46, e não existem eventos previstos para os próximos 6 meses que possam
impactar significativamente tal receita, cuja média projetada para o período mencionado, já
considerando as ocupações e desocupações mencionadas acima e sinaliza um
acréscimo de 1,72%.
Os segmentos que ocupam o fundo estão distribuídos da seguinte forma:
O gestor possui estreito contato com os proprietários do empreendimento Andrômeda, principal parceiro no condomínio, para a aquisição de novas posições.
3 - ANÁLISE DA CAPACIDADE DE GERAÇÃO DE RENDA DO FUNDO
3.1 Mini-DRE Maio/19
Contas a receber por aluguéis........................................R$ 2.252.000,00
Rendimentos a distribuir..................................................R$ 1.781.000,00
Quantidade de Cotas do FII.............................................685.000
Operacional por Cota 2019 ............................................ R$ 2,59
Distribuição por Cota 2019 ............................................ R$ 2,60
Distribuição por Cota 2019 ............................................ R$ 2,60
3.2 Análise Transversal: Capacidade da geração de renda
O Condomínio possui mais de 220 empresas instaladas onde circulam 7,8 mil pessoas por dia e geram R$ 5,2 bilhões de receita, o que corresponde a 12% do PIB de Joinville e 2,65% de todo o PIB do Estado de SC!
O desenvolvimento do e-commerce tende a alavancar o setor de logística, que necessita de uma área maior para operar, a partir dos galpões, o comércio online.
De acordo com dados da Consultoria Imobiliária Colliers International, esse tipo de empreendimento cresce a taxas de 10% ao ano no país, mas ainda está longe das áreas condominiais de países como o México, que possui cinco vezes mais área que o Brasil e os Estados Unidos que possuem trinta vezes mais.
Um dos importantes drivers deste crescimento será o e-commerce. Dados da Prologis Research mostram que enquanto o varejo para faturar US$ 1 bilhão movimenta 30 mil metros quadrados de galpão, o e-commerce, para fazer o mesmo volume financeiro, necessita de 100 mil metros quadrados de galpão.
Isto se justifica porque há uma necessidade extra de espaço pois estas empresas precisam incorporar atividades de varejo e gestão de mercadoria no próprio site, o que acarreta um maior uso destes espaços. Assim, enquanto caminhamos para um desenvolvimento do e-commerce, o setor logístico ganha robustez: tende a se desenvolver bastante.
Uma pesquisa realizada pela Colliers International revelou que a absorção líquida subiu de 159.000m2 entre julho e setembro de 2017 para 240.000m2 em 2018, totalizando um acréscimo de 50% no setor.
Isso demonstra a perenidade da renda do empreendimento e seu grande diferencial competitivo em relação ao setor logístico no Brasil.
3.3 Análise Horizontal: comparação com pares
Nesta seção, levantamos algumas das principais informações sobre os outros Fundos de Investimento Imobiliários do setor de Logística para traçar um paralelo entre o desempenho destes fundos.
3.3 Cálculo da rentabilidade:
3.3.1 Ano Calendário - 2018
A distribuição total do fundo (DY 2018) foi de R$ 30,99.
A valorização da cota foi de R$ 31,32.
O rendimento total foi de R$ 62,31, ou seja, 14,62% no período.
3.3.2 - 52 Semanas
Maior cotação no período: R$ 489,99.
Menor cotação no período: R$ 388,81.
Distribuição total do fundo no período: R$ 31,75
Valorização da cota: R$ 81,19
Rentabilidade total: R$ 112,94 ou 24,03%.
3.3 Análise comparativa do retorno e do prêmio de risco:
IDkA 1A Bruto: 9,619%
IDkA 1A Líquido - IPCA (4,66%)): 4,96%
NTNB 2035 (- IPCA): 3,64%
NTNB 2024 (- IPCA): 3,01%
CDI: 6,4% (- IPCA) = 1,74%
DY 12M FIIB11: 6,83%
IDkA 1A Líquido - IPCA (4,66%)): 4,96%
NTNB 2035 (- IPCA): 3,64%
NTNB 2024 (- IPCA): 3,01%
CDI: 6,4% (- IPCA) = 1,74%
DY 12M FIIB11: 6,83%
Com base nas informações aqui apresentadas, cabe a você decidir se o fundo está ou não alinhado com a sua estratégia de investimento. A função do estudo 360 graus é analisar as características do fundo e a interação entre elas de modo a produzir uma informação que irá possibilitar a formação de um critério de investimento.
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Aviso legal: Este material é meramente informativo e não deve ser considerado como recomendação de investimento ou oferta para a aquisição de cotas de fundos ou outros investimentos, nem deve servir como única base para tomada de decisões de investimento. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.
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