Como começar a escolher Fundos Imobiliários
Otmar Schneider e Helon Florindo
No artigo passado falamos sobre a carteira de investimentos e como começar a montá-la. Se você não leu ainda, clique aqui. Agora iremos falar sobre como começar a escolher os seus primeiros fundos imobiliários para compor sua carteira e como minimizar os riscos por meio da diversificação.
Como falaremos sobre alguns índices neste artigo, e se ainda não estiver familiarizado com todas essas sigas, leia o nosso artigo sobre o Ifix, clicando aqui.
Os Fundos Imobiliários são excelentes ativos para se ter em uma carteira de investimentos, ainda mais se for uma carteira previdenciária, que necessita de fluxo de caixa mensal. Juntamente com as ações e os títulos do Tesouro Direto que pagam cupons, os fundos imobiliários devem fazer parte de toda carteira previdenciária sólida e perene. Com a devida diversificação, os riscos são minimizados.
Vimos que o primeiro passo para se escolher Fundos Imobiliários é estudar sobre o assunto, trazendo o tema para o seu círculo de competência. Conhecer a legislação que o sustenta, entender os diferentes setores e conhecer os gestores é uma tarefa obrigatória.
De início, isso vai parecer uma tarefa hercúlea. Muita informação para assimilar, muitos ativos diferentes para que se eleja apenas alguns.
Depois de estar familiarizado com o "instrumento FII", vamos para o próximo passo: relacionar todos os ativos de menor risco e eleger alguns. Você talvez se pergunte como escolher os ativos de menor risco?
Essa é uma pergunta até simples de se responder: os ativos de menor risco, são os ativos mais diversificados. Com grande capitalização de mercado. Normalmente não são os ativos de maior retorno, pois existe uma relação risco x retorno de mercado. O menor risco é precificado assim. Se não quiser correr riscos, melhor ficar na renda fixa, não acha?
Essa é uma pergunta até simples de se responder: os ativos de menor risco, são os ativos mais diversificados. Com grande capitalização de mercado. Normalmente não são os ativos de maior retorno, pois existe uma relação risco x retorno de mercado. O menor risco é precificado assim. Se não quiser correr riscos, melhor ficar na renda fixa, não acha?
Assim, a forma mais simples de se começar a estudar os Fundos Imobiliários é fazer uma relação dos ativos que compõem o Ifix, relacionados da maior participação no índice para a menor. Isso foi dito no artigo passado, mas é importante citar novamente aqui, para que a metodologia fique completa neste artigo.
Como será muito difícil falar apenas sobre a teoria, sem citar os ativos propriamente ditos, faremos aqui exemplos reais. Claro que não será atemporal, mas dará uma bela base de comparação para futuros estudos, inclusive.
Faremos um exemplo de estudo apenas com os dez primeiros ativos que compõem o índice. Mas você deve fazer com pelo menos vinte, conforme veremos abaixo, principalmente pela questão 'diversificação'.
Faremos um exemplo de estudo apenas com os dez primeiros ativos que compõem o índice. Mas você deve fazer com pelo menos vinte, conforme veremos abaixo, principalmente pela questão 'diversificação'.
Cabe ressaltar que isso é apenas um estudo, não recomendação de compra de ativo algum. Recomendamos que você estude muito antes de comprar qualquer ativo. Afinal de contas, dinheiro não aceita desaforo.
Em maio de 2019 os 10 maiores Fundos Imobiliários que compõem o Ifix e sua participação no índice são:
1. #KNCR11..........................................................8,871%
2. #KNIP11............................................................6,775%
3. #KNRI11...........................................................5,730%
4. #BBPO11..........................................................5,416%
5. #BRCR11..........................................................4,176%
6. #HGBS11..........................................................4,128%
7. #ABCP11..........................................................2,972%
8. #HGLG11..........................................................2,938%
9. #HGRE11..........................................................2,725%
10. #XPML11.........................................................2,436%
Vamos então falar rapidamente sobre alguns aspectos gerais. A primeira coisa que salta aos olhos, são que os 3 primeiros fundos, por ordem de tamanho, começam todos com a letra K. Começam com essa letra pois são fundos da Kinea, que pertence ao Itaú.
O Itaú é o maior banco privado do país. É também conhecido por entregar muito valor aos seus acionistas ao longo dos anos. Seus produtos estruturados são de grande qualidade, possuindo mais de 60 bilhões de reais sob gestão. Acesse o site dos fundos da Kinea clicando aqui. Neste site são encontrados os relatórios gerenciais de todos os fundos da gestora.
O Itaú é o maior banco privado do país. É também conhecido por entregar muito valor aos seus acionistas ao longo dos anos. Seus produtos estruturados são de grande qualidade, possuindo mais de 60 bilhões de reais sob gestão. Acesse o site dos fundos da Kinea clicando aqui. Neste site são encontrados os relatórios gerenciais de todos os fundos da gestora.
O fundo da Kinea que aparece em primeiro lugar é o #KNCR11. É um fundo de CRI (90% dos ativos) bastante exposto ao CDI. O benchmark do fundo é 100% do CDI líquido. É isso que você deve esperar dele.
O segundo lugar é do #KNIP11. O objetivo do fundo é pagar rendimentos mensais com base na taxa prefixada de juros e na inflação de cada CRI que compõe a carteira. Aqui se deve olhar a carteira do fundo e verificar o risco e o rendimento médio dos ativos da carteira. Analisar o risco x retorno do ativo.
Os fundos de papel possuem renda fixa na carteira (instrumentos de dívida), mas são renda variável, pois são negociados em bolsa e não possuem uma rentabilidade inicialmente contratada.
O #KNRI11 é um fundo de lajes corporativas e de galpões logísticos. Fundo de tijolo raiz. Bem diversificado e com imóveis nos Estados de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.
O segundo lugar é do #KNIP11. O objetivo do fundo é pagar rendimentos mensais com base na taxa prefixada de juros e na inflação de cada CRI que compõe a carteira. Aqui se deve olhar a carteira do fundo e verificar o risco e o rendimento médio dos ativos da carteira. Analisar o risco x retorno do ativo.
Os fundos de papel possuem renda fixa na carteira (instrumentos de dívida), mas são renda variável, pois são negociados em bolsa e não possuem uma rentabilidade inicialmente contratada.
O #KNRI11 é um fundo de lajes corporativas e de galpões logísticos. Fundo de tijolo raiz. Bem diversificado e com imóveis nos Estados de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro.
Temos outros três fundos que começam pelas letras HG, que eram todos da Hedging Griffo - Credit Suisse. Agora o HGBS é gerido pela Hedge Investments, após mudança na gestão. O HGLG é um fundo de logística, o HGBS é de shopping centers e o HGRE é de lajes corporativas. Todos com grande diversificação.
O #BBPO11, Banco do Brasil Progressivo, é o único fundo que não é multi-inquilinos, mesmo sendo multi-imóveis. É um fundo de agências do Banco do Brasil, único locatário do fundo. Isso já nos diz algo sobre ele: apesar de possuir contratos atípicos até 2022 (que só podem ser cancelados mediante pagamento de multa).
#ABCP11, é o ticker do Shopping Plaza. É um shopping que fica na região do ABC paulista, em Santo André. Embora possua apenas um imóvel, possui diversos inquilinos.
#XPML11, fundo de shoppings administrado pela XP Investimentos. Possui 7 shopping centers em diversas regiões do Brasil.
Em comum nesta lista, além de todos serem Fundos Imobiliários com capitalização bilionária, todos com exceção dos fundos de recebíveis e do #BBPO11, são fundos multi-inquilinos e multi-ativos (mais conhecidos por multi-multi). Se o fundo possui vários imóveis, locados para vários locatários, o principal risco - de vacância - se dilui muito.
Agora que você já possui uma listagem para estudo, você já pode iniciar a análise qualitativa dos fundos por meio dos relatórios gerenciais destes.
A análise qualitativa refere-se ao estudo do comportamento do gestor, da estratégia do fundo, da qualidade do portfólio, localização dos ativos e do alinhamento da expectativa com o resultado geral do fundo, entre outros aspectos. Mas esse será tema de um outro post, dada a complexidade e as características de cada setor.
Análise quantitativa é a análise da consequência, isso é, o valor que você receberá mensalmente de aluguel deve ser o reflexo da qualidade do ativo, da negociação do gestor e, principalmente, da situação de mercado do setor de atuação do fundo. Normalmente, as pessoas buscam iniciar os seus estudos pelos ativos que possuem um maior rendimento, olhando a consequência e não a causa.
Ocorre que uma distribuição alta pode não ser recorrente, pode ser uma distribuição de amortização ou pode significar até que aquele fundo está enfrentando problemas, como por exemplo uma vacância total do portfólio do fundo em um futuro bem próximo. Isso tudo só será descoberto depois que o investidor já possui a cota, ou seja, já participa do problema.
Começar a montar uma carteira de Fundos Imobiliários, é como construir uma casa. A primeira coisa que devemos fazer é a fundação, ou seja, a base da casa. Não adianta começar por ativos muito arriscados e sem diversificação. Os ativos que compõem o top 10 do Ifix por capitalização de mercado, farão parte da base da sua casa.
Claro que nem todos. Isso fica a seu critério, mas é importante, no início, ter fundos grandes, bem diversificados e com muitos inquilinos. Assim sua carteira de investimentos vai sofrer menos as variações do mercado. E a volatilidade, para quem está iniciando, causa pânico. No pânico, acabamos tendo atitudes emocionais e não racionais, que nos fazem tomar péssimas decisões.
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A análise qualitativa refere-se ao estudo do comportamento do gestor, da estratégia do fundo, da qualidade do portfólio, localização dos ativos e do alinhamento da expectativa com o resultado geral do fundo, entre outros aspectos. Mas esse será tema de um outro post, dada a complexidade e as características de cada setor.
Análise quantitativa é a análise da consequência, isso é, o valor que você receberá mensalmente de aluguel deve ser o reflexo da qualidade do ativo, da negociação do gestor e, principalmente, da situação de mercado do setor de atuação do fundo. Normalmente, as pessoas buscam iniciar os seus estudos pelos ativos que possuem um maior rendimento, olhando a consequência e não a causa.
Ocorre que uma distribuição alta pode não ser recorrente, pode ser uma distribuição de amortização ou pode significar até que aquele fundo está enfrentando problemas, como por exemplo uma vacância total do portfólio do fundo em um futuro bem próximo. Isso tudo só será descoberto depois que o investidor já possui a cota, ou seja, já participa do problema.
Começar a montar uma carteira de Fundos Imobiliários, é como construir uma casa. A primeira coisa que devemos fazer é a fundação, ou seja, a base da casa. Não adianta começar por ativos muito arriscados e sem diversificação. Os ativos que compõem o top 10 do Ifix por capitalização de mercado, farão parte da base da sua casa.
Claro que nem todos. Isso fica a seu critério, mas é importante, no início, ter fundos grandes, bem diversificados e com muitos inquilinos. Assim sua carteira de investimentos vai sofrer menos as variações do mercado. E a volatilidade, para quem está iniciando, causa pânico. No pânico, acabamos tendo atitudes emocionais e não racionais, que nos fazem tomar péssimas decisões.
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