Qual a diferença entre gestão ativa, gestão passiva e mandato em FII?
Os Fundos Imobiliários são constituídos por condomínios fechados (sem resgate de cotas) e administrados e geridos por pessoas contratadas para tal. A Administradora de um FII tem que ser uma instituição financeira. O gestor pode ou não ser o mesmo administrador.
Em ambos os casos, eles são contratados para gerir o seu patrimônio. É dado a eles, um MANDATO para ser cumprido. Sim, mandato mesmo. Como se fosse um político eleito pelo povo.
Neste mandato, que vem especificado no Regulamento do Fundo, está determinado o que o administrador e o gestor podem ou não fazer. Em que podem investir.
Então MANDATO é aquilo que limita os poderes do gestor para a escolha dos investimentos. Quem está no poder é você, que vai escolher o fundo que você quer investir, a depender do que ele pode ou não fazer.
Desde outubro de 2015, o mercado conta com uma classificação específica para os fundos imobiliários. O modelo tem por objetivo facilitar a comparação entre esses fundos e promover mais transparência para os investidores, retratando as estratégias e riscos do produto.
O modelo está dividido em dois níveis. O primeiro é chamado de “mandato”. Ele determina o objetivo do fundo de acordo com a finalidade do investimento. São 5 os tipos de mandato.
Desenvolvimento para renda - Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.
Desenvolvimento para venda - Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros.
Renda - Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.
Títulos e valores mobiliários - Fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em títulos e valores mobiliários como: ações, cotas de sociedades, FIPs e FIDCs.
Híbridos - Fundos cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.
O segundo nível classifica o fundo por tipo de gestão: passiva ou ativa. Veja:
Passiva - Fundos que especificam em seus regulamentos o imóvel ou o conjunto de imóveis que comporá sua carteira de investimento ou aqueles que têm por objetivo acompanhar um indicador do setor.
Ativa - Todos os fundos que não seguem os critérios da gestão passiva.
Ativa - Todos os fundos que não seguem os critérios da gestão passiva.
O tipo ANBIMA é a combinação destes dois níveis. Isto é, caso o mandato do fundo seja para desenvolvimento para renda e a gestão seja ativa, o tipo ANBIMA será: Desenvolvimento para Renda Gestão Ativa. Essa é a nomenclatura que deverá ser registrada na base de dados da ANBIMA e também nos prospectos e nos materiais técnicos e de publicidade destes produtos.
As instituições deverão também definir qual o segmento de atuação do fundo, ou seja, qual é o setor preponderante no qual o fundo investirá seus recursos. Entre as opções estão: agências bancárias, imóveis destinados às atividades educacionais, hospital, hotel, lajes corporativas, imóveis do segmento logístico, imóveis residenciais e shoppings.
Para se enquadrar em cada um destes itens, o fundo deve investir dois terços do patrimônio líquido nestes tipos de imóveis. Aqueles que investem em mais de um segmento são considerados híbridos e os que não se enquadram nos segmentos citados são representados pela opção “Outros”.
Para se enquadrar em cada um destes itens, o fundo deve investir dois terços do patrimônio líquido nestes tipos de imóveis. Aqueles que investem em mais de um segmento são considerados híbridos e os que não se enquadram nos segmentos citados são representados pela opção “Outros”.
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